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  • "der standard" interview über "altbauwohnungen" /

    Jan 24 th, 2008

    Alter Charme hat seinen Preis

    Viele Wohnungskäufer sind den historischen Reizen von "Bastlerhits" auf Anhieb erlegen und lassen essenzielle Punkte außer Acht

     
    text: wojciech czaja 
     
    Zimmer, Küche, Kabinett - für Großstadtbewohner um 1900 waren diese drei Begriffe Musik in den Ohren. Kein Immobilienprodukt reagierte dermaßen rasch, effizient und komfortabel auf den enormen Bevölkerungszuwachs wie das allseits bekannte Gründerzeithaus mit Küchenofen, Gang-WC und Stockwerksbassena.        Heute versteht man unter Wohnkomfort längst etwas anderes. Laut einer Erhebung der Statistik Austria, durchgeführt im Jahr 2006, gibt es in Österreich über 3,5 Millionen Haushalte. Fast 90 Prozent entsprechen der Kategorie A und verfügen über Zentralheizung, Bad und eigenes WC. Trotz aller Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gibt es bundesweit jedoch immer noch 74.000 Wohnungen der Kategorie D, die innerhalb des Wohnungsverbandes weder WC noch Bad und nur im seltensten Falle eine Gasetagenheizung aufweisen können. Mehr als zwei Drittel dieser geschichtsträchtigen Kategorie-D-Wohnungen sind im gründerzeitlichen Wien zu finden. Da die Mieterlöse für derartige Substandardwohnungen laut Mietrechtsgesetz (MRG) beschränkt sind, investieren immer mehr Hauseigentümer in einen Umbau. Eine Aufwertung auf Kategorie A kostet zwar viel Geld, beschert langfristig aber höhere Mieteinnahmen. Auch für Wohnungskäufer sind Substandardwohnungen von hohem Interesse: Sie sind billig in der Anschaffung und können durch entsprechende Investition saniert und den eigenen Vorstellungen angepasst werden. "Nur ein paar Kleinigkeiten..." Gerd Zehetner vom Architekturbüro archiguards, der bereits auf einige Sanierungen und Wohnungszusammenlegungen zurückblicken kann, warnt jedoch: "Aus baulicher Sicht wird der Aufwand eines solchen Umbaus oft unterschätzt. Viele sind von der Patina des Altbaus ganz angetan und sind der Meinung, man müsse lediglich ein paar Kleinigkeiten verbessern, um die Wohnung wieder auf Vordermann zu bringen." Dem ist nicht so. Gerade in historischer Bausubstanz lauern die größten und kostspieligsten Mängel im Verborgenen. "Beginnt man einmal zu stemmen, löst sich unter Umständen der Verputz von den Wänden, unter dem knarrenden Parkettboden verbergen sich bisweilen morsche und kaputte Polsterhölzer und die Elektroleitungen entsprechen längst nicht mehr den heutigen Sicherheitsvorschriften." Wenn man in bautechnischen Angelegenheiten nicht bewandert ist, dann komme man nicht umhin, einen unabhängigen Experten zu konsultieren und mit ihm das Objekt zu besichtigen. Zehetner: "Das Geld für einen Architekten oder Baumeister ist in diesem Fall gut angelegt." Wie hoch liegen die Kosten für eine Sanierung? "Bei historischer Bausubstanz Kosten zu nennen ist schwieriger als bei jeder anderen Bauaufgabe", erklärt Thomas Längauer vom Architekturbüro Purpur, "manche schaffen es, um 500 Euro pro Quadratmeter umzubauen, manchmal kommt man gerade noch mit dem Doppelten aus." Nicht zuletzt hängt das von der Erwartungshaltung des Bauherrn ab. Was will man? Einen Altbau mit Atmosphäre oder doch lieber die perfekt sanierte Wohnung, in der alles blitzt und glänzt? Amtsschimmel ist teuer Ein Punkt, der grundsätzlich gerne vergessen wird, ist die Bürokratie, die auf österreichischen Ämtern bizarre Formen annehmen kann. "Manchmal passiert es, dass schon seit Jahrzehnten keine Umbauten mehr gemeldet wurden", warnt Architekt Zehetner, "dann stimmt die tatsächlich vorgefundene Wohnung nicht mit dem offiziellen Planstand auf der Baubehörde überein." Das kann teuer werden, denn in diesem Falle ist es der Wohnungseigentümer, der auf offiziellem Wege die ungültigen Pläne auf eigene Kosten adaptieren muss. "Wie aus heiterem Himmel muss man statische Nachweise für bereits durchgeführte Durchbrüche erbringen oder muss Bauphysiker bemühen, die der guten Ordnung halber die Umbauten von anno dazumal nachrechnen." Tief in die Tasche greifen muss man auch, falls in früheren Zeiten eine Wohnung in zwei kleinere Einheiten aufgeteilt worden war. Weiß der Baupolizist noch nichts davon, dann muss man - wie für jede neu geschaffene Wohnung auch - den so genannten Stellplatznachweis erbringen. Wer keinen eigenen Autostellplatz auf seinem Grundstück vorweisen kann, muss in Wien eine Ausgleichsabgabe an die Gemeinde abliefern. Aktuell sind das 8720,74 Euro. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 20./21.10.2007)